Um Ano e meio Depois — Diagnóstico e Efeitos Reais no Mercado

Em outubro de 2023 entrou em vigor o pacote legislativo “Mais Habitação”, apresentado com a promessa de resolver estruturalmente a crise habitacional em Portugal através de cinco áreas prioritárias: oferta, arrendamento acessível, simplificação administrativa, apoio às famílias e património público. Quase dois anos depois, em junho de 2025, dados recentes permitem fazer uma avaliação prática do impacto destas medidas, essencial para investidores, avaliadores e profissionais do mercado imobiliário.

Licenciamentos e Oferta Habitacional

Apesar das intenções claras de aumentar a oferta de habitação, os resultados práticos revelam limitações significativas. Embora o número de licenciamentos tenha acelerado em 2025, com estimativa de cerca de 46 mil novos fogos licenciados até ao final do ano (INE, abril de 2025), o ritmo da construção permanece muito abaixo do necessário para corrigir o desequilíbrio estrutural acumulado nas últimas décadas.

A introdução de procedimentos simplificados como o deferimento tácito e o Simplex Urbanístico contribuiu para uma ligeira redução nos tempos médios de licenciamento (por exemplo, em Lisboa passou de 16 para 13 meses), mas o efeito prático na construção efetiva é limitado pela morosidade de execução das obras.

Os dados recentes confirmam o impacto limitado que as medidas do programa Mais Habitação tiveram na oferta de casas, com alguns sinais positivos pontuais mas sem resolver o desequilíbrio estrutural entre procura e oferta:

Licenciamentos e construção nova: Após um arranque preocupante de 2024 – no 1.º trimestre os licenciamentos de habitação caíram ~20% face a 2023 (apenas 7.222 fogos aprovados) – verificou-se depois uma forte aceleração. Entre Janeiro e Abril de 2025 foram licenciados 13.467 novos fogos, e estima-se que 2025 atinja ~46 mil fogos licenciados, o valor mais alto desde 2008. Em 2023 concluíram-se 21.534 habitações (melhor ano em 12 anos), mas abaixo do ritmo que a AICCOPN considera mínimo, ~45 mil casas/ano, para equilibrar o mercado;
Suspensão do Alojamento Local (AL): O Governo anterior congelou novos registos de AL nas zonas urbanas pressionadas (medida vista como forma de reconverter alojamentos turísticos em habitação), medida que viria a ser revogada em Julho de 2024 pelo novo Governo, contribuindo para o baixo impacto da medida a que se junta o facto de a maioria dos registos permanecerem em vigor até 2030. Ainda assim, foi possível observar alguma migração de imóveis do AL para arrendamento tradicional, mas longe de ser massiva. De facto, no início de 2024 o stock de casas para arrendar disponível aumentou (+81% no 1.º trim. 2024 vs 1.º trim. 2023, segundo o Idealista), apesar disso, essa oferta adicional não foi suficiente para baixar rendas;
Arrendamentos forçados de casas devolutas: Foi uma das medidas mais polémicas do pacote. Em teoria, autarquias poderiam identificar imóveis habitáveis desocupados há +2 anos e passar a arrendá-los coercivamente. Na prática, nenhum caso concreto chegou a bom porto. Fortes dúvidas jurídicas (potencial inconstitucionalidade por violação da propriedade privada), dificuldades práticas em definir “devoluto” e forte oposição generalizada, contribuíram para que nenhum caso tivesse sucesso, acabando a medida por ser revogada em Julho de 2024;
Património público para habitação: Esta vertente teve avanços modestos. O Estado mapeou milhares de imóveis públicos devolutos, mas a maior parte permanece sem utilização habitacional. Houve algumas iniciativas pontuais – ex.: em Fevereiro de 2025 o Governo transferiu a gestão de 22 imóveis do Estado para 12 municípios com vista a projetos habitacionais. Embora simbólica, esta transferência é apenas uma gota no oceano, considerando que o Estado possui cerca de 60 mil imóveis (muitos por aproveitar). Além disso, sob o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) está em curso um programa para criar habitação pública: a meta original era 26 mil casas até 2026, mas é amplamente reconhecido que não será atingida. Dados de Abril de 2025 indicam que apenas 1.950 fogos foram entregues às famílias, apesar de 21.162 fogos estarem contratualizados entre IHRU e autarquias.

Em síntese, no eixo da oferta: execução aquém do esperado. A agilização do licenciamento é talvez o ponto positivo (rompendo uma estagnação de anos, com 2025 a prometer recorde de aprovações), mas isso tem de se traduzir em obra concluída, o que demora. As restantes medidas – conversão de AL, coerção de devolutos, mobilização de imóveis públicos – ou não se materializaram ou produziram resultados residuais. Os dados atuais validam a premissa de impacto limitado: a crise de falta de casas persiste. Os próprios responsáveis setoriais pedem “uma alteração de paradigma” na política de habitação, reconhecendo que o pacote não foi suficiente.

Prós

Simplificação administrativa ajudou a agilizar licenciamentos;
Crescimento moderado nas aprovações.

Contras

Ritmo insuficiente face à procura;
Construção efetiva muito abaixo das necessidades reais.

Mercado de Arrendamento: Impacto nas Rendas e Confiança

As medidas implementadas para estabilizar o mercado de arrendamento produziram efeitos contraditórios. Por um lado, o mercado registou um aumento significativo da oferta disponível para arrendar, com um crescimento de 81% no primeiro trimestre de 2024 face ao mesmo período de 2023 (Idealista, 2024). Contudo, os preços mantiveram-se em alta, com a renda mediana nacional dos novos contratos a atingir um recorde histórico de 8,43 €/m² no último trimestre de 2024 (INE, 2025).

A limitação das atualizações anuais das rendas a 2% trouxe alívio temporário para alguns inquilinos, mas desencorajou muitos proprietários, gerando insegurança jurídica e levando à retirada de imóveis do mercado de arrendamento.

Vejamos os pontos-chave com dados atualizados:

Rendas e contratos: Os preços do arrendamento continuaram a subir em 2023 e 2024. No 4.º trimestre de 2024, a renda mediana dos novos contratos atingiu 8,43 €/m² a nível nacional – um recorde histórico, +9,3% face ao ano anterior. Para termo de comparação, em 2022 a mediana era ~6,5 €/m², o que mostra a rapidez do aumento. Lisboa atingiu 16,04 €/m² de renda mediana no fim de 2024 (a mais alta do país), Porto ~9,31 €/m². Em 2024 como um todo, a renda mediana ficou em 7,97 €/m² , refletindo que os valores nas zonas metropolitanas puxam muito acima da média nacional. Apesar das medidas governamentais de contenção, as rendas subiram acima da inflação (cerca de +9% em 2024, vs. inflação 2,4%) e não deram sinais de descida. Importa notar que o número de novos contratos também aumentou: por exemplo, celebraram-se 92.664 contratos em 2022 (+6% vs. 2021, recorde absoluto); em 2023 e 2024 manteve-se um volume elevado de novos arrendamentos (no 4.º trim. 2024 houve +3,4% contratos que no homólogo). Ou seja, há dinâmica de mercado, mas os preços não abrandaram, sinal de insuficiência de oferta face à procura.
Limite de 2% nos novos contratos: O pacote Mais Habitação introduziu um travão polémico: se um senhorio tiver arrendado a casa nos 5 anos anteriores, ao fazer novo contrato a renda não pode exceder em +2% a anterior. Esta norma – aplicada desde meados de 2023 – tinha como objetivo controlar o aumento expressivo das rendas, mas revelou-se contraproducente, como se verifica pelos dados de valorização enumerados acima;
Programa de Arrendamento Acessível (PAA): Este programa, lançado em 2019, concede benefícios fiscais (nomeadamente IRS 0% sobre rendas) a senhorios que arrendem abaixo do preço de mercado com contratos de 5+ anos, visando rendas acessíveis para rendimentos médios, a adesão sempre foi muito baixa – e continua. Em julho de 2022 havia apenas ~900 contratos ativos no âmbito do PAA, apesar de existirem ~30 mil candidaturas de inquilinos registadas. Ou seja, uma procura enorme, mas pouquíssima oferta aderente. Até 2023 e 2024, não há evidência de aumento significativo destes números (não foram divulgados dados oficiais recentes, mas sabe-se que ainda são poucos milhares de contratos no máximo), muitos senhorios evitam o PAA, seja pela burocracia, seja pelos limites de renda pouco apelativos face ao mercado. Assim, a premissa de aumentar a oferta com rendas acessíveis não se concretizou;
Apoios aos inquilinos (subsídios): Reconhecendo o esforço excessivo que muitas famílias enfrentam para pagar renda, o Governo lançou em 2023 o Apoio Extraordinário à Renda. Este subsídio mensal (até 200€) é atribuído automaticamente a arrendatários cuja taxa de esforço seja superior a 35% e rendimento até 6.º escalão IRS, com contratos até 15/03/2023. Segundo dados do Ministério da Habitação, no final de julho de 2024 estavam a receber este apoio 215.077 inquilinos em todo o país. Cerca de 1 em cada 4 arrendatários precisam de auxílio estatal para comportar a renda, o que evidencia a gravidade da crise de exequibilidade. Além disso, 25% dos beneficiários recebiam já o apoio máximo (200€), o que significa que mesmo com esse teto ainda tinham taxas de esforço superiores a 35%. Estes números atualizados mostram um sistema de apoio que foi crucial para evitar incumprimentos e despejos em 2023-24, mas também reforçam a crítica: o programa Mais Habitação acabou por depender de subsídios públicos para mascarar o problema, em vez de o resolver na origem.

Em paralelo, o congelamento das rendas antigas (contratos pré-1990) foi prolongado para 2023 e 2024, com promessa de compensar senhorios pela atualização travada. Porém, poucos pediram essa compensação: até Setembro 2024 apenas 2.900 senhorios requereram o apoio, com valor médio de 216€. Isso sugere que muitos proprietários de rendas antigas nem tentaram o processo ou por desconfiança ou montante irrelevante, ou não tinham direito. Em todo o caso, continua por resolver o dossiê das rendas congeladas há décadas – mantém-se a solução ad hoc de o Estado pagar pequenos montantes, o que nem satisfaz proprietários nem inquilinos, adiando uma reforma definitiva da Lei do Arrendamento Urbano.

Em conclusão neste eixo: as medidas do Mais Habitação tiveram execuções limitadas e efeitos sobretudo mitigatórios, não transformadores. A oferta de arrendamento teve ligeiro acréscimo conjuntural, mas não suficiente para baixar preços. As rendas mantêm-se em máximos, apenas contidas marginalmente por limites legais. O Estado foi forçado a ampliar apoios (a um universo enorme de beneficiários) para evitar uma crise social maior – o que, por si só, demonstra que o problema de base (escassez e custos elevados) não foi resolvido. Os indicadores atuais contradizem as premissas otimistas: esperava-se que, por ex., convertendo AL e penalizando devolutos, surgissem milhares de casas para arrendar a preços comportáveis – mas tal não se verificou. Ao invés, as reações do mercado incluíram side effects negativos (desistência de senhorios, quebra de confiança). Assim, o balanço é de impacto prático muito aquém do necessário para “arrumar” o mercado de arrendamento.

Condições Financeiras e Fiscais: Apoios Limitados e Fiscalidade Elevada

Na área financeira e fiscal, a bonificação dos juros para famílias com créditos habitação teve uma adesão muito reduzida, beneficiando menos de 10% dos mutuários elegíveis (Banco de Portugal, 2024). Entretanto, o novo regime de garantia pública para jovens compradores de casa até 35 anos revelou-se uma medida eficaz, representando já 13% do valor total financiado a jovens no primeiro trimestre de 2025.

No entanto, a fiscalidade imobiliária manteve-se penalizadora. Os impostos sobre transações imobiliárias (IMT) atingiram valores recorde, ultrapassando 1,7 mil milhões de euros em receitas em 2024, encarecendo significativamente o acesso à habitação própria.

Uma análise atualizada até Junho de 2025 mostra que muitas dessas medidas tiveram baixa adesão ou efeito limitado, corroborando a ideia de que os resultados foram escassos face às expectativas:

Bonificação de juros no crédito habitação: criado em 2023 o apoio para famílias com crédito à habitação de taxa variável, rendimentos até certo limite e prestações aumentadas pela Euribor. O Estado subsidia uma parte dos juros (até 50% da subida, com tetos). No papel, cerca de 200 mil contratos de empréstimo seriam elegíveis a este apoio. Na prática, a adesão ficou muito aquém: até início de 2024, a bonificação foi concedida a pouco mais de 20 mil contratos – cerca de 10% do universo elegível (algumas não solicitaram, outras foram excluídas por critérios apertados), mesmo entre as que pediram, houve muitas recusas, burocracia complexa, falta de automatismo e critérios e paralelamente, existir outra medida – a fixação temporária da prestação – em que bancos ofereciam congelar a prestação por 2 anos (capitalização de juros em excesso);
Apoio à entrada (garantia do Estado para jovens): Uma das medidas que esteve em estudo em 2023 finalmente avançou com o novo governo, já fora do pacote original, mas alinhada com o objetivo de facilitar a compra de casa. A partir de 1 de Janeiro de 2025, jovens até 35 anos podem obter crédito habitação com garantia pública de 15% do capital, permitindo na prática financiamentos até 100% (o Estado atua como fiador desses 15%). Este regime – que responde ao obstáculo da falta de capital para entrada inicial – teve uma adoção notável logo no primeiro trimestre de 2025: segundo o BdP, 9% do número de novos créditos habitação concedidos nesse período a jovens incluíram a garantia pública, representando 13% do montante total financiado. Ou seja, em apenas 3 meses, uma parcela significativa dos empréstimos a jovens recorreu a esta facilidade. Além disso, até março os bancos já tinham utilizado cerca de 10% do plafond máximo de garantias disponível para 2025, com algumas instituições a usarem mais de 30% da sua dotação (outras menos). Isto indica que houve interesse e rapidez na implementação – possivelmente porque a medida elimina o constrangimento da poupança para entrada, tornando muitos jovens aptos a comprar casa mais cedo, desde que tenham a capacidade de pagar a prestação total, excluindo os jovens com rendimentos mais baixos;
Isenção de mais-valias imobiliárias: Integrada no pacote veio uma medida temporária permitindo a alguns proprietários vender imóveis sem pagar IRS sobre mais-valias. Concretamente, até final de 2024, quem vendesse uma segunda habitação ou terreno e usasse o valor da venda para amortizar um empréstimo da casa de habitação própria permanente ficaria isento de imposto sobre a mais-valia. A medida foi útil para alguns agregados, não sendo possível à data quantificar o alcance, por falta de dados oficiais do número de contribuintes que usufruíram desta isenção, pois as vendas feitas até Dez/2024 refletem-se na declaração de IRS de 2025;
Impacto do AIMI, IMT e outros impostos nas transações: A nível de fiscalidade imobiliária estrutural, não houve alterações de maior no âmbito do Mais Habitação – o que significa que impostos que muitos analistas apontam como entraves mantiveram-se em vigor:
- O AIMI (Adicional ao IMI) continua a ser cobrado anualmente sobre património imobiliário de valor elevado (taxas de 0,7% a 1,5% sobre VPT acima de 600 mil € no caso de particulares, ou sobre todo o portfólio no caso de empresas, com algumas deduções);
- O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões), pago na compra de imóveis, atingiu níveis recorde de cobrança nos últimos anos graças ao boom de preços. Em 2022 a receita de IMT ultrapassou pela primeira vez €1,698 mil milhões (superando inclusive a do IMI). Em 2023, apesar da queda no número de transações, o IMT arrecadado foi 1.694,8 milhões€, praticamente igual a 2022 – isto porque os preços médios de venda subiram, compensando a ligeira quebra de volume. Já 2024 trouxe nova subida do número de transações (+14,5% vs 2023) e preços +9,1%, o que deverá ter catapultado a receita de IMT para novo máximo (estimativas apontam ~€1,73 mil milhões) . Estes números ilustram dois pontos: (1) o Estado beneficia grandemente da valorização imobiliária, cobrando cada vez mais impostos nas vendas; (2) o IMT encarece significativamente a mudança de casa, podendo desincentivar a transação (especialmente classe média que pensa duas vezes antes de pagar 6-7% de IMT numa compra). O Mais Habitação não reduziu o IMT geral, mas trouxe isenções cirúrgicas para jovens: desde 2024, jovens até 35 anos na compra da primeira habitação própria até €316.000 de VPT ficaram isentos de IMT e de imposto de selo. Esta medida (via DL 48-A/2024) foi positiva para esse segmento – já em 2025 vários jovens compraram casa sem suportar IMT, o que representa uma poupança de dezenas de milhares de euros;
- Outros impostos e incentivos: O Imposto de Selo no crédito habitação (0,6% do montante financiado) manteve-se inalterado – apenas foi isento para os jovens abrangidos pelo referido regime de IMT (ou seja, duplicou a ajuda aos jovens: nem IMT nem IS). Quanto ao IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) regular, não houve mudanças estruturais (muitos municípios até reduziram um pouco a taxa em 2023-25, dado terem arrecadação confortável via IMT). O IMI agravado para devolutos prossegue: para imóveis em zonas de pressão urbanística que estejam devolutos +2 anos, a taxa IMI pode ser elevada em 100% a 300%. Esta foi, inclusive, a alternativa anunciada pelo novo Governo em substituição do arrendamento forçado: reforçar a identificação de devolutos e aplicar IMI pesado ou “injeção semiautomática” de imóveis públicos no mercado.

Nas condições de crédito e fiscalidade, as medidas do pacote ou não chegaram à escala necessária (bonificação de juros quase simbólica frente ao universo de endividados) ou não alteraram os fatores estruturais que encarecem a habitação (impostos elevados na compra e posse). Em alguns casos, até contradizem objetivos: por exemplo, o Estado arrecadou receitas recorde com IMT em 2022-24, mas em vez de aliviar esse imposto para facilitar compras, manteve-o; preferiu depois canalizar parte desse excedente em subsídios (apoios à renda, juros bonificados). Para um proprietário/investidor, o panorama fiscal português após Mais Habitação manteve-se pouco atrativo: a promessa de isenção de mais-valias foi temporária e restrita; o AIMI e IMI agravado continuam a onerar significativamente determinados ativos; e a instabilidade (medidas anunciadas e revertidas) aumenta a perceção de risco país. Os dados confirmam que não houve um boom de novas compras por jovens ou classe média graças ao programa – pelo contrário, a compra de casa tornou-se mais difícil em 2023/24 por via dos juros, e as ajudas lançadas tiveram alcance modesto. O mercado de transações só retomou fôlego em 2024 devido, principalmente, a ajustamentos privados (descida ligeira de preços reais, aceleração de vendas no 4.º trim.), não por alívio fiscal relevante. Assim, validam-se as críticas de que faltaram medidas de fundo na fiscalidade imobiliária para impulsionar a eficácia do pacote.

A análise até aqui confirma que o impacto do pacote foi limitado. Na próxima publicação, abordaremos as falhas de execução, a comparação entre expectativas e realidade, e apresentaremos um conjunto de propostas estruturais para reformular a política de habitação. Se este tema te interessa, guarda, comenta e acompanha a parte 2.