Como Será o Futuro das Avaliações Imobiliárias?
1. Introdução
A avaliação imobiliária é um processo essencial no mercado de compra, venda e financiamento de imóveis, fornecendo uma base de confiança para decisões de investimento, concessão de crédito e gestão de património. Em termos tradicionais, recorre-se a metodologias como o método comparativo de mercado, o método do custo de substituição ou o método do rendimento (capitalização de rendas), que implicam a análise detalhada de dados de mercado, comparáveis e julgamentos profissionais por parte do avaliador.
Entretanto, a evolução tecnológica veio alterar a forma como estes métodos são aplicados ou complementados. Ferramentas digitais, big data, inteligência artificial (IA), drones e tecnologias de modelação 3D, entre outras, começam a desempenhar um papel crescente na recolha e análise de dados, permitindo estimativas cada vez mais rápidas, atualizadas e pormenorizadas. Contudo, é essencial compreender de que modo estas tecnologias se enquadram nas normas de avaliação já existentes e até que ponto a precisão dos resultados depende de um escrutínio humano. Neste artigo, exploramos as discrepâncias que ainda surgem em avaliações tradicionais, analisamos as ferramentas tecnológicas emergentes e discutimos como as entidades normativas oficiais estão a integrar (ou não) essas inovações. Por fim, reflete-se sobre a importância de um sistema nacional transparente de transações, suportado por tecnologias como a blockchain, para garantir maior fiabilidade de dados.
2. Discrepâncias nos Valores de Avaliação: Factos e Dados
2.1. Variabilidade nas Avaliações Tradicionais
As avaliações imobiliárias tradicionais podem apresentar discrepâncias significativas nos valores atribuídos a um mesmo imóvel, resultado de vários fatores:
- Subjetividade
Cada avaliador pode atribuir pesos distintos a características semelhantes (localização, vistas, qualidade de construção, tipologia, etc.). Estas diferenças refletem a formação, experiência e interpretação pessoal de cada profissional.
- Dados Limitados
Em muitos mercados, a disponibilidade de dados de transações efetivas, características detalhadas de comparáveis e valores registados é escassa ou desatualizada. Sem essa base sólida, o avaliador tem de recorrer a informação incompleta ou genérica, o que aumenta a margem de erro.
- Metodologia de Cada Avaliador
Embora existam métodos formais (comparativo, custo, rendimento), cada avaliador implementa-os de forma concreta, adequando-se ao fim da avaliação (garantia bancária, venda, arrendamento, expropriação). Mesmo utilizando o mesmo método (por ex. o comparativo), a escolha de imóveis análogos ou a forma de ponderar determinados atributos (acabamentos, localização exata, áreas comuns, entre outros) pode variar de avaliador para avaliador, refletindo-se em valores finais distintos.
“Exemplo Prático: Avaliações em Expropriação
Nos processos de expropriação (Lei n.º 168/99, de 18 de setembro), a indemnização ao expropriado exige a avaliação do imóvel. Podem ser nomeados até cinco peritos para avaliar, cada um trazendo a sua abordagem e critérios. Os laudos resultantes podem divergir bastante, obrigando o juiz a ponderar discrepâncias ou requisitar nova avaliação — evidenciando a subjetividade e a falta de dados homogéneos.
3. Tecnologias Emergentes na Avaliação Imobiliária
A introdução de ferramentas digitais e métodos estatísticos visam colmatar estas lacunas e ineficiências, trazendo rapidez, escalabilidade e maior objetividade.
Entre as principais inovações destacam-se:
3.1. Big Data e Análise de Dados
Definição e Benefícios
Big data refere-se ao acesso e análise de grandes volumes de informação (transações, anúncios, rendas, taxas de ocupação, entre outros), permitindo a identificação de padrões e tendências impossíveis de detectar manualmente. Várias plataformas internacionais, como a Zillow (EUA) ou a Rightmove (Reino Unido), usam este conceito para fornecer estimativas instantâneas de valor.
- Precisão: A análise de vastas quantidades de dados tende a melhor refletir o comportamento do mercado — se os dados forem fidedignos.
- Atualização Contínua: Algoritmos que correm em tempo real podem detetar variações de mercado e ajustar valores de forma automática.
“Exemplo: Plataformas como a Zillow
A Zillow é conhecida pelo seu “Zestimate”, um modelo automatizado de avaliação (AVM — Automated Valuation Model) que cruza dados de vendas, caraterísticas do imóvel, histórico de ofertas e localização. Contudo, há frequentes críticas de que os valores propostos pela Zillow não equivalem a uma “avaliação imobiliária formal”: faltam inspeções presenciais, verificação do estado real do imóvel e outros fatores qualitativos.”
3.2. Inteligência Artificial e Machine Learning
A inteligência artificial (IA) e o machine learning aplicam modelos preditivos que cruzam dezenas ou até centenas de variáveis. Estes algoritmos aprendem com cada nova transação e ajustam as suas estimativas.
- Previsão de Tendências: Se o algoritmo deteta que certa zona está em fase de valorização (p. ex., devido a requalificação urbana ou implantação de serviços), pode antecipar subidas de preço.
- Análise de Padrões: Identificação de fatores menos óbvios que influenciam a valorização (como a qualidade das escolas próximas, indicadores de criminalidade, índices de poluição, etc.).
- Limitações: A IA baseia-se na qualidade e amplitude dos dados inseridos. Se há lacunas (transações “off-market” não reportadas ou dados desatualizados), a fiabilidade cai. Além disso, a IA não substitui a inspeção física quando há fatores particulares (vícios ocultos, obras recentes, qualidade dos materiais) que não constam nos registos.
“Exemplo: Hometrack (Reino Unido)
A Hometrack fornece AVMs usados por muitos bancos britânicos para pré-aprovações de crédito, reconhecidas pela FCA (Financial Conduct Authority). Ainda assim, em transações de maior risco ou valor, a verificação de avaliadores credenciados permanece obrigatória, para garantir conformidade com as normas do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).”
3.3. Drones e Sensores para Análise Estrutural
Aplicações:
- Inspeção de fachadas altas, telhados ou áreas de difícil acesso, permitindo identificar problemas estruturais ou de manutenção.
- Avaliação de propriedades rurais, mapeando com precisão os limites e o estado do terreno.
Vantagens:
- Redução dos custos e riscos (menos necessidade de andaimes ou pessoal especializado em altura).
- Maior detalhe na deteção de anomalias, por meio de câmaras de alta resolução ou sensores térmicos.
3.4. Modelação 3D e Tecnologia BIM (Building Information Modeling)
Definição:
A modelação 3D e o BIM permitem criar uma representação digital exaustiva do edifício, contemplando estrutura, materiais, redes de água e eletricidade, ciclos de manutenção ou mesmo eficiência energética.
Impacto na Avaliação:
- Transparência: É possível aos investidores ou compradores perceber em detalhe como o imóvel foi construído, qual a sua eficiência energética ou custos de manutenção previstos ao longo do ciclo de vida.
- Precisão: Em edifícios novos (ou reabilitados com BIM), a estimativa de custos de substituição (parte crucial do método do custo) torna-se muito mais rigorosa.
“Exemplo: Reino Unido e Uso Obrigatório de BIM em Projetos Públicos
Desde 2016, projetos públicos de construção no Reino Unido exigem a adoção do BIM. Isso resultou em avaliações mais detalhadas e fiáveis sobre a viabilidade, custos de construção e gestão futura do edifício. Várias normas do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) já contemplam a possibilidade de integrar dados de BIM na avaliação.”
4. Reconhecimento das Tecnologias pelas Entidades Normativas
As principais entidades que definem padrões e diretrizes para a avaliação imobiliária — tanto a nível internacional como europeu e nacional — têm vindo a reconhecer gradualmente a importância e o potencial das tecnologias emergentes (big data, inteligência artificial, drones, etc.) nos seus normativos. No entanto, a adoção formal desses recursos ainda é cautelosa, sublinhando-se a necessidade de validação e supervisão profissional.
4.1. IVSC (International Valuation Standards Council)
O IVSC, através das suas International Valuation Standards (IVS), estabelece princípios globais para avaliações de diferentes tipos de ativos, incluindo imóveis. Embora as IVS não dediquem um capítulo específico à utilização de inteligência artificial ou big data, é referido que o avaliador deve considerar todas as fontes de dados relevantes e confiáveis para suportar o seu laudo. Em atualizações recentes, o IVSC Admite o potencial de AVM, porém salienta que os utilizadores ainda não compreendem inteiramente as limitações dos modelos, e que estes não cumprem integralmente os requisitos das IVS. Logo, exige-se responsabilidade e supervisão do avaliador humano.
- Robusto Controlo de Qualidade: Verificar a origem e a atualidade dos dados utilizados.
- Supervisão Humana: Um avaliador credenciado permanece responsável pela análise crítica e pela emissão da opinião de valor, não devendo delegar totalmente o processo a um algoritmo.
4.2. TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations)
As European Valuation Standards (EVS), publicadas pela TEGoVA, são amplamente adotadas em vários países europeus (incluindo Portugal) para estabelecer boas práticas de avaliação. European Valuation Standards (EVS) e European Valuation Information Paper 7 (EVIP 7), nas quais se reconhece que AVM podem ser usados pelos avaliadores como ferramentas complementares para análise de mercado, mas que o valor daí resultante não é um valor de avaliação (TEGoVA, 2020)
Na sua versão mais recente:
- Incorporação de Novas Tecnologias: Reconhece-se o uso de ferramentas digitais e bases de dados extensas como apoio na pesquisa de comparáveis ou na análise de tendências de mercado.
- Diretrizes sobre Modelos Automatizados: Embora não oficialize um método “automatizado” como substituto do avaliador, sugere que AVMs e análises estatísticas podem ser valiosos indicadores preliminares, desde que o avaliador revalide e contextualize os resultados.
4.3. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
A mais recente versão (2024) dos Valuation – Global Standards (vulgo Red Book) da RICS aborda, de forma objetiva, o uso de modelos automatizados (AVMs), inteligência artificial (IA) e outras ferramentas tecnológicas no processo de avaliação. Contudo, reforça sempre que:
“No model without the valuer applying professional judgement, for example an automated valuation model (AVM), can produce an IVS-compliant valuation.”
(RICS Valuation – Global Standards 2024, IVS 105)
Ou seja, nenhum modelo — incluindo AVMs, softwares de cálculo ou mesmo IA — pode, por si só, fornecer uma avaliação que cumpra as normas internacionais (IVS) se não houver um avaliador aplicando o seu julgamento profissional. Nesse sentido, o RICS exige:
- Responsabilidade do Avaliador:
O output de qualquer ferramenta (AVM, IA, etc.) não cumpre as exigências do Red Book enquanto avaliação formal, salvo se o avaliador analisar e assumir a responsabilidade profissional pelo resultado.
- Controlo de Qualidade e Transparência:
O avaliador deve avaliar a adequação dos dados (e.g., se foram recolhidos via scraping ou APIs), verificar a integridade e assegurar o direito de uso, salvaguardando questões de confidencialidade e propriedade intelectual.
- Âmbito e Compliance:
A aplicação de IA ou big data não é proibida pela RICS, mas a organização sublinha a necessidade de (i) garantir que o processo siga requisitos técnicos e legais, (ii) relatar com clareza ao utilizador final de que modo a avaliação foi processada, e (iii) manter registos que demonstrem o exercício do julgamento profissional.
- Cautela em Dados Limitados:
Em contextos com escassez de dados ou imóveis muito peculiares, as técnicas digitais devem ser cautelosamente adaptadas para não se chegar a conclusões erróneas.
Em síntese, o RICS reconhece as vantagens que a IA, o big data e os AVMs podem trazer — maior eficiência e abrangência de análise —, desde que o avaliador habilitado valide os outputs, responda pela exatidão e comunique de forma transparente quaisquer riscos ou incertezas do processo.
4.4. Contexto Nacional (Portugal)
Em Portugal, a atividade de peritos do sistema financeiro é regida pela Lei n.º 153/2015, sem menções específicas a AVM ou IA. O Banco de Portugal (2006) permite métodos estatísticos para revisão ou verificação de avaliações, desde que um perito independente elabore parecer sobre a adequação desses métodos. Ou seja, não se reconhece um valor AVM isolado como substituto de uma avaliação formal assinada por um avaliador registado. A aplicação dos AVM continua, portanto, restrita à função de apoio ou triagem, não substituindo a vistoria presencial.
4.5. Principais Observações
- Ferramentas de Apoio, Não de Substituição
Nenhuma entidade normativa prevê substituir em absoluto o avaliador pela tecnologia; antes, sugere que os recursos digitais funcionem como complemento e acelerador do trabalho.
- Validação e Rastreabilidade
O avaliador mantém a responsabilidade de verificar os dados (data-checking) e garantir a coerência do resultado. É fundamental manter um registo das fontes e métodos usados no relatório.
- Atualização dos Profissionais
As entidades normativas encorajam a formação contínua dos avaliadores em técnicas digitais, estatística e análise de dados, para que possam avaliar criticamente o desempenho dos algoritmos e se mantenham à altura das exigências tecnológicas.
5. Desafios e Limitações da Tecnologia na Avaliação
Apesar das vantagens das novas tecnologias, existem desafios importantes:
- Qualidade dos Dados
A fiabilidade das avaliações tecnológicas depende diretamente da qualidade e atualidade dos dados disponíveis. Em Portugal, não existe um registo público atualizado em tempo real das transações imobiliárias. Muitos softwares baseiam-se apenas em anúncios de venda, o que limita a precisão;
- Interpretação Humana
A tecnologia pode não detetar particularidades como áreas não legalizadas, vícios ocultos ou erros nos dados inseridos. A experiência do avaliador continua indispensável para confirmar ou ajustar os valores obtidos digitalmente;
- Resistência à Mudança
Muitos profissionais receiam a perda de controlo ou desvalorização do seu trabalho perante softwares automatizados. Há necessidade urgente de mais formação em análise de dados e novas tecnologias, para que os avaliadores ganhem confiança e capacidade crítica nestas ferramentas;
- Falta de Reconhecimento Legal dos AVMs
Atualmente, modelos automatizados como Zillow, Alfredo ou Casafari são vistos como estudos ou benchmarks, não substituindo legalmente avaliações formais assinadas por peritos credenciados. As entidades financeiras e judiciais continuam a exigir avaliações presenciais e relatórios assinados por avaliadores certificados.
6. Perspetiva de Futuro: Um Sistema Nacional Transparente em Tempo Real?
Para que as estimativas feitas por AVM sejam mais fiáveis, é essencial que exista um registo oficial, transparente e permanentemente atualizado das transações imobiliárias. Muitos especialistas defendem o recurso à tecnologia blockchain para garantir a integridade e rapidez destes dados. Trata-se de uma base de dados descentralizada, segura e imutável, que pode revolucionar a forma como o mercado imobiliário regista e utiliza a informação.
Caso Portugal decidisse implementar um sistema nacional baseado em blockchain, seria necessário considerar três aspetos fundamentais:
- Reforma legislativa: Modernizar profundamente as atuais leis relativas ao registo predial e notarial.
- Investimento tecnológico: Criar uma infraestrutura segura, rápida e eficiente, com capacidade de armazenamento e processamento adequados.
- Consenso institucional: Garantir a colaboração ativa entre Estado, notários, conservatórias e profissionais do setor imobiliário.
Se estas condições fossem cumpridas, os benefícios práticos seriam consideráveis:
- Transparência total dos preços: Registo imediato e preciso da data e do valor real de cada transação imobiliária.
- Atualização em tempo real: Cada transação ficaria imediatamente registada e acessível, eliminando atrasos burocráticos.
- Dados confiáveis: A tecnologia blockchain impediria adulterações ou manipulações posteriores dos dados registados.
Para a avaliação imobiliária, especificamente, estas vantagens traduzir-se-iam numa melhoria substancial da qualidade das avaliações tecnológicas (AVMs):
- Dados reais e verificáveis: Os algoritmos passariam a usar dados reais, substituindo estimativas imprecisas baseadas apenas em anúncios ou valores parciais registados nas Finanças.
- Maior precisão nas estimativas: A utilização de dados fiáveis permitiria uma maior proximidade entre as estimativas automáticas e os valores reais de mercado.
- Avaliações mais rápidas e coerentes: Avaliadores e mediadores poderiam ter acesso a informação constantemente atualizada, reduzindo discrepâncias e facilitando o trabalho.
Contudo, implementar este sistema enfrenta diversos desafios:
- Obstáculos legais: Exige uma alteração profunda na legislação existente sobre o registo predial, que é atualmente muito dependente de procedimentos presenciais e burocráticos.
- Questões de privacidade: Seria necessário definir claramente o acesso à informação, protegendo os dados pessoais e financeiros dos envolvidos.
- Resistências institucionais e culturais: A adoção generalizada desta tecnologia implica mudanças profundas nas práticas tradicionais das instituições públicas e privadas, que poderão resistir ou demorar a adaptar-se.
Apesar destes desafios, o potencial de melhoria para a transparência e fiabilidade do mercado imobiliário torna esta aposta tecnológica não apenas desejável, mas inevitável num futuro próximo.
Conclusão
A adoção de big data, inteligência artificial, drones, modelação 3D e outros avanços tecnológicos está a revolucionar a avaliação imobiliária, conferindo maior precisão e rapidez no tratamento de dados. No entanto, cada uma dessas inovações vem acompanhada de limitações — quer pelo lado da qualidade dos dados, quer pela necessidade de interpretação e validação humana. As AVMs (modelos automatizados de avaliação) são úteis para obter uma estimativa de valor ou estudo de mercado, mas não substituem, na maioria dos casos, a avaliação formal exigida pelas entidades bancárias, pelo sistema financeiro ou pelos tribunais, em conformidade com normas reconhecidas (IVSC, RICS, TEGoVA).
É fundamental que os profissionais do setor (avaliadores, mediadores, peritos judiciais) se mantenham atualizados e abertos à utilização destas ferramentas. A colaboração entre tecnologia e expertise profissional é um caminho inevitável para elevar a qualidade das avaliações e reduzir discrepâncias. Ao mesmo tempo, as entidades normativas reconhecem, passo a passo, a relevância dos métodos de análise digital, mas sublinham que a supervisão e o julgamento crítico do avaliador permanecem indispensáveis.
Perspetiva-se ainda que a implementação de sistemas nacionais transparentes, suportados por tecnologias como a blockchain, poderia dar um salto qualitativo à fiabilidade dos dados disponíveis. A médio ou longo prazo, se cada transação for registada de forma imutável e em tempo real, os avaliadores teriam acesso a informação fidedigna e imediata, reduzindo assim as divergências que até hoje persistem.
Em suma, a “revolução tecnológica” na avaliação imobiliária não se resume a substituir a experiência do avaliador: trata-se de lhe fornecer ferramentas mais robustas e dados mais completos. Desta conjugação entre inovação e julgamento profissional poderá resultar um mercado imobiliário mais transparente, eficiente e, acima de tudo, confiante — tanto para os investidores e mediadores, como para o público que anseia por segurança e fiabilidade nos valores atribuídos aos imóveis.
