A Viabilidade como Pilar de um Projeto Imobiliário
Introdução
Num contexto económico marcado por elevada incerteza, subidas constantes das taxas de juro e instabilidade nos custos de construção, nunca foi tão crucial efetuar uma análise de viabilidade rigorosa para projetos imobiliários. Esta viabilidade não é apenas um número no final de um Excel; ela é, antes, um processo contínuo que auxilia promotores e investidores a antecipar riscos e tomar decisões sustentáveis.
No mercado imobiliário, onde os capitais são intensivos, os ciclos longos e os riscos elevados, a preparação e a disciplina no planeamento distinguem o sucesso do fracasso. A experiência tem demonstrado que grande parte do valor — ou do prejuízo — decide-se antes da colocação da primeira pedra.
Este artigo não se propõe a ser estritamente académico ou altamente técnico, mas sim acessível e prático. O objetivo é esclarecer quais os principais passos e aspetos críticos a avaliar numa análise de viabilidade — desde a vertente urbanística até à financeira, passando pela estrutura de capital e gestão de riscos. Desta forma, pretende-se que seja útil tanto para promotores e investidores quanto para profissionais do setor imobiliário ou leitores curiosos sobre o tema.
Nota pessoal: Desde que começámos a receber mais projetos para analisar no EXPOgroup, constatei o acerto das recomendações feitas pelo professor João Correia Gomes, que sempre reforçou a relevância do planeamento para reduzir riscos e gerir incertezas. É nessa etapa de estudo e decisão — muito antes da fase de obra — que se determina o sucesso ou o insucesso do projeto. Afinal, “planear é o primeiro passo para evitar surpresas”.
As Fases do Projeto Imobiliário e a Avaliação de Viabilidade
De acordo com a tese de João Correia Gomes e também de acordo com o livro Real Estate Development: Principles and Process (Miles, M., Berens, G., e outros, 2000), um projeto imobiliário pode ser dividido em oito fases:
- Criação do conceito
- Apuramento do conceito
- Viabilidade
- Negociação
- Acordo formal
- Execução
- Conclusão e abertura formal
- Gestão
Cada uma implica riscos distintos, prazos variáveis e métricas de avaliação específicas. Assim, a análise de viabilidade não deve ser algo estático: ela precisa de se ajustar ao momento do projeto e ao ambiente económico em que se insere.
- Fase Conceptual: Tudo começa pela definição de produto — número de fogos, tipologia, segmento de mercado, posicionamento de preço. Nesta etapa, o promotor deve perceber a localização, acessos, competitividade e expectativas do público-alvo.
- Planeamento e Licenciamento: Onde os riscos urbanísticos e legais se cruzam com o início da estruturação financeira. Cada mês de atraso em licenciamento é capital parado.
- Execução: A gestão de obra e o controlo de custos tornam-se críticos. Custos adicionais ou prazos estendidos podem “comer” grande parte da margem estimada.
- Comercialização e Estabilização: Em ativos residenciais ou comerciais para venda, a procura real e a concorrência definem a absorção do produto. Em arrendamento, monitorizam-se a ocupação, as rendas e o prazo de retorno.
- Exploração Longo Prazo: Se o projeto é para rendimento, entra-se numa fase mais estável, em que se acompanha a rentabilidade líquida, a manutenção e a eventual valorização do imóvel.
Erro comum: Ignorar ou subestimar prazos de licenciamento. Isto compromete o cronograma financeiro e pressiona a tesouraria. Qualquer derrapagem nestas fases pode resultar em maiores custos de capital, reduzindo a rentabilidade global.
Viabilidade Urbanística e Licenciamento
Antes de vislumbrar a margem de lucro, importa garantir a legalidade e a exequibilidade urbanística. A consulta ao Plano Diretor Municipal (PDM) e ao Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (RMUE) é o passo inicial:
- PDM: Define se o solo é urbano, urbanizável ou rústico, e que tipos de uso (habitação, comércio, serviços) são permitidos.
- RMUE: Regras locais sobre volumetria, estacionamento, acessibilidades, arborização, etc.
Há zonas com restrições (REN, RAN, proteção do património, zonas inundáveis) e outras com exigências adicionais de reabilitação, em que se requer preservação de fachadas ou integração paisagística.
Outras Entidades que Podem Intervir
Nem sempre o licenciamento fica apenas nas mãos da Câmara Municipal. Dependendo das especificidades do projeto, podem ser necessárias aprovações ou pareceres de:
- CCDR (Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional): Atua sobretudo em questões de enquadramento ambiental e territorial, verificando a compatibilidade com a REN, RAN ou outros instrumentos regionais de ordenamento.
- Direção Regional de Cultura ou Direção-Geral do Património Cultural (DGPC): Se o projeto se situa numa zona de proteção do património (monumento, sítio arqueológico ou conjunto classificado) ou recai sobre imóveis com interesse histórico/arquitetónico, estas entidades podem exigir que sejam respeitados critérios de preservação.
- Infraestruturas de Portugal (IP): Podem interferir quando o terreno se localiza perto de vias-férreas, estradas nacionais ou zonas sob jurisdição rodoviária especial.
- Agência Portuguesa do Ambiente (APA): Em projetos com potencial impacto ambiental relevante, podem ser exigidas autorizações ou estudos específicos (p. ex. Estudo de Impacte Ambiental).
Grau de Intervenção e Custos Associados
É fundamental perceber o grau de intervenção permitido. Existem zonas de reabilitação onde são exigidos critérios específicos de preservação do edificado ou de integração paisagística. Noutros casos, como nos solos urbanizáveis, pode ser necessário apresentar uma operação de loteamento, com maior complexidade técnica e jurídica.
O tempo que decorre entre a entrega do projeto e a emissão de um parecer ou licença tem impacto direto nos custos de capital: cada mês de atraso representa capital empatado e juros. Ao avaliar a viabilidade, deve-se sempre considerar prazos estimados de aprovação, custos adicionais e condicionantes inesperados, como:
- Limitações de volumetria
- Determinação de recuos
- Exigência de contrapartidas ou compensações (p. ex. cedência de zonas verdes)
- Necessidade de estudos adicionais sobre impacto ambiental, arqueologia, etc.
Muitas vezes, a fase de licenciamento é desvalorizada — mas os custos de projeto e os encargos com o terreno mantêm-se enquanto se aguarda a resposta da câmara ou de outras entidades. Assim, ao avaliar a viabilidade, deve-se sempre levar em conta prazos previstos e reais, custos com taxas urbanísticas e projetos especializados, e antecipar eventuais bloqueios ou exigências adicionais.
Dica prática: Considere sempre uma “almofada temporal” adicional no seu cronograma. Consultar previamente a CCDR, a Direção Regional de Cultura (ou DGPC) e outras entidades relevantes (caso existam condicionantes) pode evitar surpresas e atrasos prolongados.
A Viabilidade Económica e Financeira
Esta é a “espinha dorsal” do estudo. Inclui a estimativa de receitas e custos do projeto: aquisição do terreno, honorários técnicos, taxas e licenças, construção, marketing, custos de venda, financiamento e impostos. Além disso, é fundamental prever contingências — derrapagens orçamentais, alterações legislativas, atrasos, etc.
A avaliação financeira deve ser sustentada por dados de mercado atualizados. Por exemplo, para estimar os preços de venda por m², recorra a relatórios de consultoras (JLL, Savills, Cushman & Wakefield), estatísticas do INE, dados da AICCOPN ou plataformas como a Confidencial Imobiliário. No caso de arrendamento, convém conhecer rendas médias, taxa de ocupação e volatilidade do segmento (sénior, jovem, turístico, etc.).
É essencial compreender que nem todo o dinheiro custa o mesmo. Conforme o princípio de estrutura de capital, a escolha entre capital próprio, dívida bancária ou parcerias de investimento influi na rentabilidade (TIR) e no risco. Entre as principais fontes:
- Capital Próprio: não tem custo de juro direto, mas o promotor espera um retorno elevado (15% ou mais).
- Financiamento Bancário: pode ser “mais barato” em termos de taxa de juro, porém implica hipotecas e requisitos de solvência.
- Investidores Externos ou Fundos: exigem retornos altos e certo controlo do negócio.
- Autofinanciamento via Pré-vendas (CPCVs): reduz a dívida ou o capital necessário, mas depende da capacidade do mercado em confiar no projeto.
O principal risco de um promotor é a eventual derrapagem de custo. Sobretudo num cenário de inflação de materiais e escassez de mão de obra, é prudente considerar margens de contingência (por ex., 10 a 15% adicional face ao custo orçamentado). O INE e a AICCOPN publicam indicadores mensais de custos, úteis para calibrar as estimativas.
Erro Comum: Assumir estrutura de financiamento 100% alheio. Isso aumenta o risco financeiro e pode pressionar demasiado o projeto caso haja atrasos.
Dica Prática: Considere a realização de pré-vendas com Contratos Promessa de Compra e Venda (CPCV). Assim, reduz o custo médio de capital (WACC) e a dependência de dívida ou capital oneroso.
A Importância do Tempo
Em projetos imobiliários, o tempo é um custo de capital, um risco e, simultaneamente, uma variável decisiva para a competitividade. Atrasos nas fases de licenciamento ou de obra podem significar juros adicionais no empréstimo, menor satisfação do mercado (concorrência que chega primeiro) e mais pressão para finalizar o projeto em condições potencialmente desfavoráveis.
Por isso, a maior parte das metodologias de análise de viabilidade incorpora um cronograma detalhado e avalia cenários de atraso (“stress tests”). Em termos práticos, cada mês extra pode representar:
- Custos financeiros: juros bancários, taxas e comissões de descoberto.
- Custos fixos: equipa de projeto, supervisão, overhead.
- Oportunidade perdida: concorrentes que lançam produto semelhante antes, consumindo a procura local.
Indicadores como:
- VAL (Valor Atual Líquido): Fluxos trazidos a valor presente, usando uma taxa de desconto que reflete o risco.
- TIR (Taxa Interna de Rentabilidade): Mede a rentabilidade percentual anual, considerando o tempo de retorno.
- Payback Ajustado: Avalia quantos anos demoram até se recuperar o capital, ajustando para inflação ou custo de oportunidade.
Se um projeto oferece 20% de lucro, mas se prolonga por cinco anos, poderá ter uma TIR insatisfatória. Já um projeto com 15% de margem, mas concretizado em apenas 12 meses pode ter uma TIR bastante atraente.
Nota: Pode consultar mais informação sobre estes indicadores no artigo anterior: “Rentabilidade, Risco e Valor”
Financiamento e Estrutura de Capital
A forma como se organiza financeiramente o projeto determina, em grande parte, o nível de risco e a rentabilidade efetiva. Em certos casos, o capital próprio é reduzido e o promotor recorre a project finance bancário; noutros casos, pode optar por fundos de investimento ou coinvestidores institucionais.
As fontes de financiamento variam em termos de custo, controlo e exigências de garantia.
- Financiamento Bancário: Tende a ser a opção mais “barata” em termos de taxa de juro, mas exige garantias robustas (hipoteca do terreno, pré-arrendamentos, etc.). As comissões podem tornar-se relevantes, e a política de crédito dos bancos pode impor covenants.
- Fundos ou Business Angels: Exigem normalmente TIR acima de 15% e possivelmente maior controlo. Em contrapartida, podem aportar know-how e partilha de risco.
- Pré-vendas (CPCVs): São autofinanciamento que reduz a necessidade de capital. No entanto, se a confiança do mercado estiver em baixo, pode ser difícil concretizá-las.
Risco Dinâmico
O risco não se mantém igual em todo o ciclo. Modelos como Graaskamp, McGrath ou até variações do CAPM recomendam taxas de desconto ou prémios de risco crescentes nas fases iniciais (licenciamento, construção) e decrescentes na fase de estabilização:
| Fase do Projeto | Prémio de Risco (%) |
|---|---|
| Conceito e viabilidade | ~28,3% |
| Planeamento e licenciamento | ~22,3% |
| Construção | ~16,3% |
| Estabilização (vendas/ocupação) | ~12,3% |
| Exploração estabilizada | ~9,3% |
(Valores meramente ilustrativos, ajustando-se à natureza do ativo e ao contexto macro.)
Planeamento: Onde se Ganham ou Perdem Milhões
Nenhum conceito brilhante ou terreno bem localizado vinga se o planeamento for fraco. Desta forma quanto mais se investir na fase de planeamento, menos se desperdiça em obra e comercialização.
Alguns especialistas defendem que até 80% do tempo de um projeto deve ser dedicado ao planeamento. É aqui que se analisam:
- Estudo de Mercado: Procura, concorrência, preço médio, absorção esperada.
- Análise Urbanística e Jurídica: Compatibilidade com PDM, RMUE, restrições (REN, RAN, património, condicionantes externas).
- Pré-modelação Financeira: Orçamento de custos e receitas, cenários de financiamento, cálculo do WACC.
- Cronograma de Execução: Definição das fases de obra, vendas, cash flow.
- Plano de Marketing e Vendas: Estratégia de lançamento, incentivos, posicionamento no mercado.
- Análise de Riscos e Mitigação: Identificação de imprevistos e stress tests.
No dia a dia, muitos promotores ignoram algumas destas análises, avançando com orçamentos estimados “por alto” e prazos demasiado otimistas. O resultado? Derrapagens de 20-30% no custo e atrasos que podem prolongar-se 6 a 12 meses face ao planeado, reduzindo drasticamente a TIR.
Planeamento não é burocracia: é a ferramenta prática para transformar uma boa ideia em um produto rentável e coerente. Um plano bem elaborado facilita o acesso a financiamento em melhores condições, pois reduz a perceção de risco por parte dos bancos ou investidores.
Conclusão
A viabilidade de um projeto imobiliário não é um exercício isolado ou meramente quantitativo. É um processo multidisciplinar, que envolve questões legais, financeiras, de mercado, de planeamento e de risco. Quando bem feita, esta análise viabiliza — literalmente — o empreendimento: permite tomar decisões mais seguras, alocar recursos de forma eficiente e antecipar cenários de adversidade.
- Planeamento: Poupar tempo aqui leva a derivas orçamentais e decisões reativas durante a obra.
- Legal e Urbanístico: Sem validação do PDM, RMUE ou das entidades externas (CCDR, Direção de Cultura, IP, APA), qualquer estimativa de rentabilidade pode ser ilusória.
- Financeiro: As margens dependem de dados reais, custos fiáveis e previsões de receita ajustadas à oferta e procura local.
- Estrutura de Capital: O equilíbrio entre capital próprio, dívida, coinvestidores e pré-vendas determina o custo efetivo e o risco assumido.
- Monitorização Contínua: Os pressupostos do projeto podem mudar ao longo do tempo (inflação, taxas de juro, alterações no licenciamento). A viabilidade deve ser revista se houver alterações relevantes.
Em síntese, o que distingue os promotores de sucesso não é unicamente a magnitude do capital ou a sorte de apanhar o mercado em alta, mas sim a disciplina analítica e o planeamento exaustivo desde o início. É nesse momento que se decide como estruturar o projeto, como obter financiamento em condições justas e como responder rapidamente a quaisquer desvios ou riscos novos.
No EXPOgroup, temos observado que o planeamento consistente e uma análise de viabilidade sólida — sustentada por dados fiáveis e visão realista — são a chave para “fazer acontecer” com segurança e rentabilidade. Avaliar bem antes de avançar é, portanto, o princípio que permite construir de forma sustentada e crescer com consistência no mercado imobiliário.
